Immobilier : faut-il désormais renégocier son crédit chaque année ?


Ce n'est plus un scoop : les taux de prêt immobilier sont au plus bas de leur histoire. A tel point que les emprunteurs, même s'ils ont déjà réalisé un rachat l'année dernière, ont tout intérêt à renégocier une nouvelle fois ! Ce rachat, qui engendre des frais supplémentaires, ne sera toutefois rentable que si l'écart de taux est suffisant.


Les taux de crédit immobilier attaquent cette rentrée par une baisse et, donc, par de nouveaux records. Les taux fixes sur 20 ans se situent désormais à 1,64% en moyenne et à 1,43% sur 15 ans. Le mois dernier, on observait une nouvelle baisse, de 1,67% en juin à 1,59% en juillet pour les prêts immobiliers sur 20 ans. Une surprise concernant les niveaux record atteints par les taux. En effet, en décembre 2014, les prêts sur 20 ans se négociaient en moyenne à 2,50% et l'observatoire parlait déjà de plus bas inédit.


Conséquence directe de ces records à répétition : les emprunteurs se sont rués dans leur banque et chez les courtiers pour renégocier leur crédit, afin d’obtenir de meilleures conditions de remboursement. D’où cette question : à quel moment faut-il racheter ? Et peut-on multiplier les rachats pour un même projet immobilier ?


Viser « 1% » de moins ?


Longtemps, une règle a été rabâchée : pour s'intéresser à un rachat de prêt immobilier, il faut viser 1 point de moins. Autrement dit des taux qui se négocient à 2%, par exemple, quand le crédit en cours a été signé à 3%. Pourquoi cet écart ? Car racheter son crédit en changeant de banque prêteuse engendre des coûts : pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de garantie, frais de dossier, de courtage… Les IRA, pourtant, se font de plus en plus minces en cette période de taux bas.


Les baisses de taux successives ont toutefois été si importantes que de nombreux emprunteurs ont réalisé plusieurs rachats ces dernières années, à l'image de l'exemple ci-dessus.


Et la simple renégociation, sans changer de banque ?


Lorsque le gain potentiel d’un rachat s’avère peu significatif, l’alternative peut être la simple renégociation. C’est-à-dire le fait de signer un avenant dans sa banque qui accepte de revoir le taux de crédit à la baisse. Dans ce cas, le taux ne sera peut-être pas aussi compétitif que dans une banque concurrente, mais l’opération n’engendrera ni IRA, ni frais de garantie ! A condition que la banque accepte, bien évidemment.


D’autant que les emprunteurs souhaitant racheter ou renégocier ont un avantage : ils ne sont plus pressés. On vit dans un monde de confort où les taux bas sont devenus la normalité. Vous avez tout le temps d’analyser et de négocier !


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