Deficit Foncier un mécanisme qui à ses limites


LE DEFICIT FONCIER N’ALLÈGE PAS LES PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX

Pour de nombreux investisseurs, le deficit foncier a parfois des allures de recette miracle. Il est vrai que sous certaines conditions, ce déficit peut venir réduire le revenu global et ainsi alléger l’impôt du contribuable. Pourtant, le déficit n’a pas que des avantages.

Concrètement, si un contribuable imposé à 30% constate un déficit foncier de 10.000 euros, il va pouvoir diminuer son revenu global d’autant et économiser 3.000 euros d’impôt sur le revenu. Nombre de conseillers mettent en avant cette disposition fiscale auprès de leurs clients.


Attention aux erreurs de calculs

La première limite concerne le mode de calcul du déficit. S’il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, il faut savoir que la part de déficit due aux intérêts d’emprunt n’est pas imputable. Elle doit être reportée sur les revenus fonciers futurs (comme la part de déficit qui excède 10.700 euros). Attention donc aux calculs lorsque les intérêts de l’année sont plus élevés que les loyers. Une erreur pourrait conduire le fisc à reconsidérer l’imposition du propriétaire.


Obligation de louer le logement

L’imputation du deficit foncier a un autre inconvénient. Le logement doit en effet être loué pendant les 3 années qui suivent celle de la déduction. Dans le cas contraire, le fisc est en droit de recalculer l’impôt comme si le déficit n’avait pas existé. En d’autres termes, lorsqu’un contribuable impute un deficit foncier sur son revenu global, il se lie pour 3 ans.


Une économie en trompe l’œil

Enfin, il est important de rappeler que l’économie réalisée est trompeuse. De fait, si l’imputation sur le revenu global permet de diminuer l’impôt, elle est sans incidence sur les prélèvements sociaux (dus sur les revenus foncier). Prenons l’exemple d’un propriétaire imposé à 30% et encaissant chaque année 5.000 euros de loyers nets de charges. Ce propriétaire prévoit de réaliser pour 10.000 euros de travaux.


Il va ainsi générer un deficit foncier de 5.000 euros, imputable sur son revenu global, et économisera 1.500 euros d’impôt (5.000 x 30%). Son déficit ayant été intégralement consommé, il aura en revanche un bénéfice foncier de 5.000 euros l’année suivante sur lequel il paiera 1.500 euros d’impôt et 775 euros de prélèvements (15,5%). Sur 2 ans, la fiscalité nette liée à son bien sera dès lors de 775 euros.


Cet exemple montre clairement que pour une enveloppe de dépenses donnée, il est moins intéressant de générer un deficit foncier que de lisser son résultat foncier dans le temps. Ceci tient simplement au fait que le résultat foncier est soumis aux prélèvements sociaux à 15,5% alors que le revenu global ne l’est pas.

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Deficit Foncier un mécanisme qui à ses limites


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